房企融资收紧 135家负债超8万亿

房企融资收紧 135家负债超8万亿

房地产行业的另一个融资渠道已经收紧。

7月12日,国家发展和改革委员会发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,要求房地产企业仅为更换下一年到期的中长期海外债务发行外债;房地产企业应在外债登记申请材料中注明要更换的外债。详细信息,包括债务规模,时限,委员会的登记状态等,并提交《企业发行外债真实性承诺函》等。

自2018年以来,房地产调控政策越来越频繁,监管范围已从国内债券发行扩散到海外融资和信托。

根据Wind News编制的数据,“新京报”报道,135家上市房地产企业的负债总额正在增加。到2019年第一季度,负债总额超过8.5万亿元;只有51家现金流为正的公司仅占37.78%。自2019年1月1日起,共有15家住房公司发布了额外发行计划公告,比2018年同期增加了150%。

“目前的政策是加强监管,住房企业的正常融资不会受到影响,但对大规模融资的控制将大大加强,这将有助于房地产业的稳定和长远发展。未来,“中原房地产首席分析师张大伟说。受监管的美元债务不是房地产公司的主要资金来源,而只是一个面临资金控制的房地产公司的一部分。

20家住房公司的债务超过1000亿,新城控股排名第六

“为了加强市场约束机制,防范房地产企业可能发行外债的风险,促进房地产市场的稳定健康发展,并要求房地产企业登记发放外债申请。 “ 7月12日,国家发展和改革委员会在上述通知中指出,房地产企业应考虑汇率,利率,货币和公司资产负债结构等因素,制定发行外债的总体计划,并有效预防和控制外债风险。

6月13日,中国保险监督管理委员会主席郭树清在2019年的陆家嘴论坛上表示,这将阻止房地产公司过度挤压银行信贷资源。

7月,中国保险监督管理委员会有关部门负责人表示,为加强房地产信托的风险防控,中国银行保险监督管理委员会近日对信托公司发出面谈警告。最近经历了房地产信托业务的过度增长和过度增长。这些信托公司严格执行房地产市场监管政策和现行房地产信托监管要求;要求控制业务增长,控制房地产信托业务的增长和增长率在合理水平。

从数据来看,从2017年到现在,135家房地产公司的负债总额一直在增加。

根据Wind金融终端数据,从2017年第一季度到2017年底,135家房地产企业的负债总额为5.3万亿元,5.7万亿元,6.1万亿元,6.6万亿元,2018年第一季度为2018.年末,负债总额分别为6.9万亿元,7.4万亿元,7.9万亿元,8.2万亿元。 2019年第一季度,135家房地产企业的负债总额超过8.5万亿元。

从个股看,2017年第一季度共有13家房地产企业,负债总额超过1000亿,即万科A,格陵兰控股,保利地产,华夏幸福,招商局蛇口,泛海控股,首次开放股份,阳光城,熔盛发展,泰和集团,金地集团,华侨城及中南建设。到2018年第一季度,有16家房地产公司的负债总额超过1000亿。三个新的是新城控股,华发和金科。在2019年第一季度,有20家公司的负债超过1000亿。四家新公司分别是新湖中宝,金融街,蓝光开发和大悦城。

在过去两年中,总负债最高的135家住房公司中,前五名是万科A,格陵兰控股,保利地产,华夏幸福和商户蛇口。他们的最新负债总额为77亿,9666.447亿和7114.51。亿,377.852亿,326.448亿。

排名第六位发生了变化。 2017年第一季度,135家住房企业中的第六大是泛海控股,成为2017年中期的第一家开放式股票。在2018年中期报告中,新城控股取代了第一只开放式股票作为第六次。最大的房地产公司。到目前为止,它一直处于第六位。

值得一提的是,尽管135家房地产公司和债务到1000亿企业的总负债正在增加,但房屋企业的中位债务却发生了变化。

从2017年第一季度到2018年上半年,房地产公司的债务中位数一直在增长。从2018年第三季度开始,房地产公司的债务中值下降。

“目前的政策是加强监管,住房企业的正常融资不会受到影响,但对大规模融资的控制将大大加强,这将有助于房地产业的稳定和长远发展。未来,“中原房地产首席分析师张大伟说。受监管的美元债务不是房地产公司的主要资金来源。

张大伟说,加强监管最直接的影响是房地产企业目前的资本成本与以往相比有所增加,特别是规模较小的企业,融资成本显着增加。因此,从今年第二季度开始,住房企业的大规模融资将大大减少,住房企业的土地抢夺现象也将大大减少。 “特别是那些融资渠道低,负债率高,中小企业的住房企业。住房公司等,融资困难和财务压力将非常大。“

流动资产减少,不到房地产现金流量的40%是正面的

光大证券表示,随着房地产“前端融资”业务收紧,未来信托房地产业务规模将下降,项目融资业务将更加规范。未来的政策可能会根据实施的反馈进行调整,紧缩趋势预计至少会持续到第四季度。 “我们相信即使未来的政策规模可能会有所调整,也不会偏离整体监管基调。”

至于住房企业的应对方式,光大证券表示,除了放慢征地速度和减少资本支出外,房地产开发商有望提高周转率,加快销售收益,减少对外部融资的依赖。值得注意的是,如果销售额达不到预期,外部融资收紧,将对住房企业的资金链造成压力。

目前房地产企业的资金链是否承受压力?

与债务比率相对应,135家住房企业的经营活动产生的现金流量净额在整个2018年逐步改善,但在2019年第一季度出现恶化。在2018年第一季度,135家住房公司中只有39家拥有正现金流。在2018年中期,现金流量为正的企业数量增加到63家.2018年第三季度,76家住房企业的现金流量为正。截至2018年底,有92家。然而,在2019年第一季度,只有51家公司的现金流为正,占不到40%。

135家房地产企业的现金流量总和也是如此。 2018年全年,房地产企业现金流量持续改善。

负现金流量的房地产企业与负债率高的房地产企业名单存在很多重叠。 2018年第一季度,18家房地产企业的净现金流量不到-20亿元。现金流最少的公司是万科A,其次是保利地产,滨江集团,华夏幸福,招商局蛇口,金融街和华侨城。 A,泰和集团,熔盛发展,金地集团,新湖中宝,新城控股等。这些都是高收入的住房企业。

2019年第一季度,现金流量最少的八家房地产公司,包括万科A,华夏幸福,首次公开股份,招商局蛇口,金科股份,阳光城,新城控股,光明房地产等,均较少超过-5亿元。华夏幸福管理活动产生的现金流量净额为-1545.3亿元。

除经营活动产生的现金流量外,流动资产是一年内可实现或消耗的资产的指标,直接反映了公司的偿付能力和流动性。 135家住房公司的流动资产也出现下滑。

在2018年第一季度,中期报告和第三季度,这些房地产企业流动资产的中位数增长缓慢,但在2018年的报告中,流动资产的中位数总额下降。

在135家房地产企业中,流动性资产最少的少数资产几乎减少了流动资产。在2019年第一季度,流动资产最少的十家住房公司分别是ST宏盛,新豪豪,绿景控股,亚太,中方,凌云B,东圃B,ST新美,ST Rock,* ST舜B.其中,ST Hongsheng的流动资产在2018年底为78,829,800元,在2019年第一季度为65,552,800元;绿景控股的流动资产在2018年底为3.08亿元人民币,在2019年第一季度为1.47亿元人民币。

融资需求井喷,2019年房屋公司增加150%增加

“最近,住房公司更加关注资金链的安全性。但是,中型住房企业仍然在大幅加速土地收购,这也促进了住房企业的融资需求,”张大伟说。

根据Wind数据,从2019年1月1日起,共有15家住房公司发布了额外发行计划的公告,这一计划从4月开始大幅增加。

在1月至3月期间,发布发行计划公告的住房公司包括合肥城市建设,格陵兰控股,中洲控股,新城控股,泛海控股和ST新美等六家房地产企业。在4月份的一个月里,中航工业盛大,京汉,华丽家庭,新华联和数字源技术的发行还有五个额外的计划。 5月至7月,包括熔盛发展,黑牡丹,天地源和泰和集团在内的四家公司发布了额外的发行计划。相比之下,在2018年同期,六家住房公司发布了额外的发行计划,2019年发行的住房公司数量同比增长了150%。

值得注意的是,2019年,不仅发布额外发行计划的住房公司数量大幅增加,而且终止发行的住房公司数量也有所增加。

Wind数据显示,自2019年1月1日起,共有五家上市公司的终止计划被终止,即中国体育产业,云南城市投资,我爱我的家庭,华丽家庭,复兴股份。

在2018年同期,有4家住房企业被附加发行计划终止,即西藏城市投资,中方,迪马和绿景控股。

相比之下,2019年实际实施额外发行的房地产公司并不像2018年那样多。自2019年1月1日起,上海临港和大悦城的两家住房公司已发布有关额外发行实施计划的公告。在2018年同期,有三家住房企业发布了实施计划公告。

从2018年1月1日到2018年7月21日,共有7家上市公司完成了资产收购,3家上市公司完成了资产转让。这种节奏在2019年明显加快。在2019年同期,有11家房屋公司完成了资产收购,4家公司今年完成了资产转让。

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