中骏集团8个月耗资300亿拿地 高周转模式频受考验

中骏集团8个月耗资300亿拿地 高周转模式频受考验
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中骏集团花费300亿元人民币8个月。经常测试高周转模式

长江商报

记者蒋楚亚

“房地产经纪人中骏集团(.HK)”的三步目标是“2018年500亿,2019年800亿,2020年超过1000亿”成功迈出了影响1000亿的第一步。

2018年,中骏集团业绩再创新高,实现年销售额513.58亿元,同比增长54.47%。 8月8日,中骏集团公布了销售业绩。 2019年前7个月实现销售额422.17亿元,同比增长68%,实现销售面积340万平方米,同比增长73% 。根据2019年度目标,中骏已完成60%。

“长江商报”的记者注意到,一直保持稳定和保守的中骏也将其规模扩张列入进入千亿住房企业俱乐部的议事日程。

规模的扩大将不可避免地需要强大的土壤储存支持。截至目前,今年前8个月,中骏集团已花费300多亿元收购土地。年初,中骏集团高级管理人员的土地征收预算为250亿元。这表明今年获得的土地数量将大大超过预算。

在过去两年中,中军集团的许多项目都涉及对权利纠纷的投诉。宜居研究院的一位研究员告诉“长江商报”,提高周转率可以加快资金回收,缓解现金流问题,增加利润。然而,它也会带来房屋的质量,因为房屋的质量因施工期而减少,因此高周转率需要掌握平衡点。

五年的表现,“千亿”布局多元化发展

中骏集团成立于1987年,总部位于福建省厦门市。在保守稳定的发展方式下,业绩持续攀升。在2014年至2018年的五年间,中骏实现了从100亿增长到500亿的实现,销售额分别为119亿,145亿,235亿,332.47亿和513.6亿。

于二零一九年七月,本集团连同其合营企业及联营公司的合约销售额约为人民币51.89亿元,合约销售面积为425,400平方米,分别增长21%及34%。 2019年7月的平均售价为每平方米12,199元。

截至止七个月的平均售价为每平方米人民币12,446元。根据2019年度目标,中骏已完成60%。

2017年底,中骏集团高喊“1000亿规模”战略,计划2020年超过1000亿元。

除了房地产行业正在攀升。近年来,中骏集团的战略布局多元化,以建立自己的“乐趣+幸福生活”生态系统为目标,而Funlive方宇公寓,Funwork联合办公室,健身健康教育等新业务板块将成为其主要业务。未来的扩张领域。

作为中骏集团房地产多元化战略的重要组成部分,长期出租公寓被认为是未来三到五年内超车的两极。截至2018年,中骏拥有超过13,000个长期出租公寓,并计划在2019年增加17,000至30,000套。预计2020年长期出租公寓总数将达到50,000套。

今年,它已花费超过300亿美元获得土地

虽然销售额逐年上升,但略低于住房企业的规模。在此期间,中梁,阳光城,徐汇和正荣的销售额实现了数百亿至1000亿元的增长。

中军对规模的渴望逐渐显现。 2019年,中骏的年销售目标为700亿元,比2018年增长36%,远高于行业平均水平。在规模的指导下,中骏集团于2019年加快了存储。

作为住房企业的生命线,规模的扩大必然需要土壤的大力支持。

近年来,中军积极开展土地储存开发和布局,通过多种渠道增加土壤储量。中骏集团于2018年赢得多个优质住宅和商业综合用地,并在扩大征地方面取得了很大进展。

根据年报,中骏集团于2018年在25个城市购买了47块土地。该建筑总面积约为900万平方米,相当于新增价值约1200亿元,主要集中在第二 - 三线城市和新兴城市,包括成都,无锡,宁波,扬州,昆明,嘉兴,洛阳,上饶,连云港和九江在内的10个新城市,集团覆盖的城市数量已增至34个,重点关注五大经济圈。

截至2018年12月31日,中骏集团总规划建筑面积约为2406万平方米。

对此,中骏集团董事长,总裁兼执行董事黄朝阳在绩效会议上表示:“中骏集团2019年的销售目标为700亿元。预计明年将达到1000亿元,进入100强公司的现有价值储备足以支持集团未来3 - 4年的发展。“

“长江商报”记者发现,到目前为止,中骏在过去八个月里已经花费了300多亿元用于征地。年初,中军高级官员预算250亿元。这表明今年获得的土地数量将大大超过预算。

值得注意的是,中骏集团在几个一线和二线城市拥有高价值的土地收购项目。例如,2016年,在门头沟建设一座占地5万平方米的公共租赁房屋,占用龙泉镇地块,需要39.48亿元;青岛胶州项目的价格超过8亿元,溢价率为763%。

激进的土地征用需要巨大的财政支持。对于财务状况,中骏有信心。数据显示,截至2018年底,中骏集团的计息负债为333.38亿元,净负债率仅为60.4%,加权平均融资成本为6.4%,一年内到期的计息负债为105.37亿元。人民币,占现金的31.6%。短期债务比率为1.9,短期债务偿还压力不大。

在这方面,首席财务官兼公司秘书李少波说:“2019年,我们的土地收购预算为250亿元。整体短期债务主要是高位,因为我们仍在迅速扩张。我们的现金比例短期债务仍然很好。现金200亿,短期债务只有105亿。流动性非常好。“

然而,公开统计数据显示,中军集团今年通过债务融资已有近100亿元人民币。

今年1月,中骏集团于2021年发行8.55%的5亿美元优先票据;在4月份,它发行了一份3.524亿美元的7.375%优先票据,该票据于2024年到期,所有这些票据都用于收益。债务再融资。 7月中旬,发布了2023年到期的优先票据和7.25%的年利率。

测试高周转率下的产品质量

在规模诉求下,如何保证产品质量已成为检验住房企业实力的重要标准。近日,江西省南昌市中军集团建筑工地倒塌引起广泛关注。

中军集团表示,事故原因仍在调查中,没有最新进展。据估计,最终调查结果需要两个月的时间。

据媒体报道,2018年11月,业主抱怨发生事故的雷景湾项目有反绑定停车位的行为。南昌县民防办公室多次谈到该人的反停车场的非法操作。禁止长期租用该人员的停车位,并对中军处以3万元以下的罚款。

业内人士认为,这可能是高营业额引发的意外。 “长江商报”记者了解到,中军在2017年6月赢得土地,从征地到销售,这是当地限价区最“快”的项目之一。只用了6个月的土地。之后,第一期,2栋,6栋,7栋将于2017年12月22日投放市场。

中骏设定了匆匆进入未来两年的目标,加快了周转率。在2017年业绩发布会上,中军执行董事兼副总裁钟军告诉媒体,中军从征地到开业的标准是八个月。

随着高周转率的实施,项目开发周期进一步加快,往往缩短到6-7个月。其项目甚至创造了从收购土地到上市不到五个月的记录。

在高流动率下,过去两年,中军的许多项目都陷入了纠纷。如违法建筑,不能办理产权证,墙体开裂,木门剥皮,厨房等不合理设计。

一位知名房地产研究员告诉“长江商报”,从过去许多企业的发展来看,部分地区的销售情况较好,春风来临时,将采取更为激进的策略。虽然它当时并不激进,但可以理解为积极的,但在后续行动中,随着房地产金融政策的紧缩和其他因素的影响,它往往会导致一些购买土地的消化风险,导致企业面临更大的压力。

提高周转率可以加快资金回收,缓解现金流问题,增加利润。然而,它也会带来房屋的质量,因为房屋的质量因施工期而减少,因此高周转率需要掌握平衡点。

宜居研究院研究员