时代中国的旧改生意:上半年毛利率高达84.9%

时代中国的旧改生意:上半年毛利率高达84.9%

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[摘要]虽然城市更新业务的表现更为突出,但在此背景下,中国的房地产销售仍然面临着诸多影响。

文/金融黄银桥

时报中国的表现仍将是熊主席和首席财务官的“两人转变”。

在8月6日的业绩会议前一天,境内和境外人民币汇率均有史以来首次跌破“7”整数关口。面对不确定的经济环境,Kazuo在3月份表示他应该克服困难。但是,在本次绩效会议上,他认为中美贸易摩擦已经超过一年了。目前,房地产行业并未见多大影响力。对外事务无法控制。公司只需要做好自己的事情。

结合旧城和改变城镇

城市更新是中国在这个时代需要做的重要事业。 2019年上半年,中国城市更新业务新增收入6.41亿元,主要来自广州金融城旧厂项目和佛山梨水洲村项目。

由于城市更新业务的高利润,中国的毛利和毛利率已大大提高。毛利从去年上半年的29.55亿元增加到51.87亿元,增长75.5%;毛利率来自去年上半年。 28.2%升至32.5%。期内,公司所有者核心利润为17.01亿元,同比增长43.8%。

在投资者会议上,严雄透露,上半年中国城市更新业务的毛利率高达84.9%,城市更新业务也将成为中国未来稳定增长的重要支撑。利润。

截至2019年上半年,时代中国共有85个城市更新项目,总土地面积1236万平方米。预计将转换为约2,880万平方米的土地储备,其中44个项目可能

据首席财务官黄永年介绍,今年上半年有四个城市更新项目,与去年相同,总价值近319亿元。

目前,中国的城市更新业务分为两个阶段。第一阶段由时代中国完成,成为可开发的土地。第二阶段继续由时代中国开发,然后产生利润。今年上半年创造收入的两个城市更新项目来自两个不同的阶段。

其中,广州工业城老厂项目由中国时代完成,最后在拍卖中,由公司承担,总价37亿元。佛山丽水洲村项目在一级开发完成后完成,并被时代中国以31亿元赢得。

严雄曾经说过,两个阶段的利润都不错。 “该公司希望能够获得所有项目,但如果拍卖价格太高,让其他投资者接受它。”

城市更新也将成为中国小城镇布局的方式。截至2016年底,时代中国宣布未来五年将投资30个“未来城镇”,总投资9000亿元。 “我们现在觉得未来城镇主要与城市更新相结合,城镇业务非常接近城市更新业务。”

据熊雄介绍,目前,中国广州的宝石城和佛山的制造城都是工业园区,也有一定的产业。 “这两个项目的推广速度相对较快。佛山项目已被拆除。如果成功,今年可能有一些土地被改建,广州项目正在拆除。”

平均销售价格下降了12%

虽然城市更新业务表现较为突出,在控制下,中国房地产销售时代仍面临很大影响。

2019年上半年,时代中国实现销售额312.3亿元,同比增长20.1%,年均目标为41.64%。去年同期,时代中国的销售额为260亿元,同比增长52.7%,合规率为47.27%。

相比之下,中国今年上半年的销售增长率和合规率均低于去年。然而,Kazuo说,“事实上,情况每年都相似。今年上半年的目标是40%-50%。今年上半年的合规率是42%。不是很多与往常不同。公司有信心完成今年750亿的目标。“

2018年上半年,中国的平均售价为人民币/平方米,今年上半年降至人民币/平方米,下降12.23%。根据时代金融报道,去年上半年和今年上半年,时代中国的销售项目分布在广州,佛山,江门,珠海,中山,清远,长沙,惠州和东莞等9个城市。与去年同期相比,除中山,清远,长沙和惠州外,其他五个城市的平均价格均有不同程度的下降,下降约0.6%-20.4%。

然而,严雄否认了降价的想法。 “总体而言,与去年的出入口相比,并不是特别大。平均价格保持在160-170万元/平方的范围内,但同期的销售项目存在差异。” p>

此外,虽然净利润快速增长,但中国时报股东应占利润率同比下降1.3个百分点至10%,归属于股东的核心利润率下降0.6个百分点至10.7%。 “有时数据的波动与不同项目的转移有关。在今年上半年,只有一部分项目被结转。这并不代表年度数据。“严雄说。

融资成本增加70%以上

2018年,中国相对融合,全年增加23块土地,总成本为129.6亿元。最初的200亿土地征用预算尚未用完。然而,在今年土地支出预计达到300亿元的时代,中国大幅加大了土地收购的力度。

在2019年上半年,时代中国共购买了21块土地,并首次进入杭州。总费用为187.6亿元。半年内获得的土地数量已超过去年。严雄表示,土地征收的增加是由于上半年的销售和还款有所好转,尤其是回报。 “但总土地价格为187.6亿元,超过20亿元。土地实际是以现金支付。房屋的建设成本,所以整体现金支出不是那么大。下半年的土地征用计划今年仍将根据销售回报安排。“

截至2019年上半年,中国共有120个不同阶段的重大项目,其中113个位于广东省,4个位于长沙,2个位于成都,1个位于杭州,总土地储备约为2307.5万。平方米。大米,增长25%。

由于土地收购的增加和与房地产开发和扩张相关的银行融资资金的增加,中国的融资成本急剧上升,从2018年上半年的2.46亿元增加到2019年上半年的4.32亿元,增加75.6。 %,负债总额也比2018年末增加14.78%至1110.52亿元。

严雄对融资成本激增没有积极回应。他只表示目前中国融资的平均融资利率仍为7.5%至7.6%。此外,时代中国今年的国内评级从“BB”变为“AAA”,这有助于降低国内融资成本。

融资的平均利率变化不大,整体融资成本上升,这意味着融资额增加了。据时代财经报道,时代中国今年上半年已经进行了五次公开融资,其中包括1月份首批发行11亿元国内债券,年利率为7.5%。 2月,发行了2022年的5亿美元。票据,年利率7.625%; 4月份发行1.08亿股,募集资金15.3亿港元; 6月发行5亿国内债券,年利率6.8%; 7月发行2023年到期的2亿美元优先票据,年利率为6.75%。

其中,4月份的配股融资备受争议,因为在3月份的2018年度业绩会议上,Kazuo也明确表示不会进行配股融资,因为它无法整合,只有一个月后,宇雄背叛了。关于分配态度的突然变化,宇雄回应说,这主要是出于两个考虑因素。首先,有些投资机构希望持有多点公司的股份,这些公司可以通过分配大量获得,其次是公司的资金。可以改善。

与此同时,严雄并不认为这是对投资者失去信任。在他看来,配股主要是为了稀释大股东的股权,最有影响力的是他自己的,但它对投资者有帮助,一方面,投资债券这个人是好人,而且对老投资者,他们也希望公司可以有更多的资金来发展。

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